上海90㎡内哪些小区成交更活跃？成交多是否等于价格稳定？

成交活跃 TOP10

这张榜按成交套数排序，价格回撤不参与排名，也没有把成交、价格、租金或主观权重揉成一个综合分。这样可以清楚区分“成交是否活跃”和“价格是否稳定”两个不同问题。

为什么成交多不等于价格稳定

榜首在排序期成交114套，但月度成交单价中位数最大回撤为13.9%；排名第五的小区成交63套，最大回撤为16.8%。成交量回答的是市场中有多少真实交易，并不回答买入后是否下跌，也不构成未来转手速度的保证。

月度回撤应该怎样读

月度中位价会受到当月成交户型、面积、楼层、朝向和装修结构影响。本文只有在单月达到3套时才计算当月中位价，并且至少有6个有效月才计算历史峰值回撤。即便达到门槛，回撤仍只是进一步核查的提示，不是小区价格预测。

成交活跃度的三层观察

• 先看成交套数，判断是否有足够多的真实交易作为参考。
• 再看成交分布，判断成交是否过度集中在少数月份。
• 查看历史回撤，识别成交活跃但价格波动较大的小区。

这三层只是读取成交活跃度榜的方法，不是产品“流动性风险等级”的定义。用于具体房源时，还要回到同小区、同户型、相近面积和相近楼层的近期成交，核验具体报价。

数据范围与缺口

统计范围为总价500万元内、建筑面积90㎡内、一至二室，原始窗口为2025年9月至2026年8月。清洗后保留38,435套有效成交、6,472个小区；剔除办公类、无效价格及未完成板块订正的记录。既有覆盖审计显示2026年4—5月收录量只有其他月份约40%—70%，因此这两个月不参与成交套数排序。本文样本不是上海官方全量网签，小区名已局部打码，结果仅用于比较当前收录样本。