被问爆的高租售比老破小板块筛选思路来了

笔记正文

先叠个甲 我分享经验不是说 我认为这个收益高或怎么样，而是上篇帖子后台有120+个友友问我，回复得麻了。

这回统一讲下我找板块的思路，文字很长可以收藏起来慢慢看

底层思路

租售比租售比，总价必须低，租金高。

但出租周期也是很重要的。有价无市没用。

基于以上两点，所以要选择市中心地段好的板块。如果简单地定义“地段好”，直接选择内环或贴内环边的板块。见【图2】

谁都知道静安寺好，衡复风貌区好，梧桐树下好，但是总价贵租金一般，丝毫没有性价比

我限制了房价上限为130万，因为据25年房源挂牌价和成交差价参考，留足10-20+的砍价空间是 OK的。

满足条件的范围一下子缩小了很多：

- 普陀：曹杨、光新、宜川（武宁和长风偶尔有）

- 杨浦：鞍山、控江路、周家嘴路、江浦公园

- 虹口：曲阳（鲁迅公园偶尔有）

- 长宁中山公园偶尔有

交通

👍👍👍多条高能级线路东西南北4向贯通最佳，见【图3】

👍👍其次是单条高能级地铁线路，贯穿市区核心地段也是蒸蚌

👍其次能级没那么高，但牛马专线也尚可

逻辑其实很简单，板块内地铁四通八达，你的客户范围也更大

第—套我选择曹杨板块金沙江路站旁，就是因为地铁足够发达：3、4、13号线，可以到内中环绝大多数板块，也保证了我客源不断。

出行越方便，越吸引租客，离地铁站步行>800米的也直接pass。不要只看直线距离，自己去走走。别问我为什么，甘泉宜川去中潭路站真是给我绕麻了…

产业园区

地铁是基本需求，那么产业园区就是加分项，而且+大分

之前帖子有人说周家嘴路叙利亚风租三千八被抢着要，很多人不理解。uu们，宁国路是牛马大站啊，长阳创谷是杨浦科创中心重要载体，互联宝地更是互联网中大厂聚集地，有美团得物小红薯，这片租金注定不会低。

板块内有大厂聚集的产业园区（部分大厂分布见【图4】）意味着租客收入高、客源稳定，如果企业还有房补…那么恭喜你，真的捡到了

商圈配套

商圈某些程度上也等同于地块能级 【图5】，如果这个板块内连个像样的商圈都没有，我也不考虑。

这也恰好呼应了我选择金沙江路的另一个原因：环球港。

由于篇幅有限就先讲这么多，如果大家对挑选具体小区房子感兴趣，⬇️⬇️⬇️你们懂我意思吧500个我分享下怎么用数据决策房子值不值得买

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#市区老破小　#买房建议　#小红薯买房