清晰的出价逻辑房东和中介都沉默了

笔记正文

之前讲过两篇砍价策略，分析了房东心理和实操

今天根据我自己砍掉20个拿下租售比4%+老破小的经验，给大家统一讲下怎么科学出价

底层逻辑

出价要有数据，不能拍脑袋凭感觉乱出价，有数据支撑的报价才更能让人信服

这里主要有3个通用的指标要看齐(参考近一年成交单价图2)

边际成交

边际成交指的是最近成交，代表的是当前的行情

但有时候最近一条可能是异常交易，有个简单的降噪方法是可以取最近3条的中位价

比如图1的降噪边际单价是4.2235

例如目标房源(图3)是48平，则按照边际成交单价计算得到的参考出价是48*4.2235=202.73

中位成交

中位成交代表这个小区的普遍成交价位，是一个建议出价上限，不建议超过这个价格

图1的中位成交单价是4.9884

所以参考出价是48*4.9884=239.44

另外还有两个重要的小tips：

如果边际成交<中位成交，说明这个小区还是在下行的，可以大胆出价

如果边际成交>中位成交，说明这个小区行情回暖中，压价要谨慎适中

最低成交

顾名思义，就是最低价格，是你拿来谈判的筹码，也是捡漏指标

图1中最低单价是4.1191

所以最低成交参考就是48*4.1191=197.72

非刚需

如果你是冲着租售比来的，还有一个很重要的红线指标：租金平衡价

就是按二套比例下你花多少总价买这套房，月供可以<=月租金

按这个标准的话图2的房子就是不合适的，那有合适的吗？

有的，类似图4，挂75，低于租金平衡价84.54。类似这种就不需要花太多精力去拉扯了，砍掉点零头意思意思就可以了

总结

结合以上出价的数据逻辑和前面讲到过的房东心理分析，捡漏虽然不一定，但吃亏肯定是吃不了的。

最后祝大家都能买到自己心仪的房子

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