今年上海内中环老破小基本无漏可捡了

笔记正文

当前外环内老破小挂牌价格相比今年Q1的边际成交价平均高出了14%

老粉应该知道我以前专门讲过，如果是买来出租，租售比3.83%是红线

内中环、中外环租售比

内中环边际成交租售比超过3.83%的有19套，而挂牌租售比超过3.83%的0套图2

而外中环边际成交租售比超过3.83%的有32套，挂牌租售比超过3.83%的都有2套图3

内中环、中外环流动性

内中环流动性等级A的占比7.9%，流动性等级B的占比70.4%，流动性等级C的占比21.6%

外中环流动性等级A的占比3.5%，流动性等级B的占比66.4%，流动性等级C的占比30%

*流动性等级A=好，流动性等级B=市场平均水平，流动性等级C=差

可以看出来外中环的选择难度明显高于内中环，难就难在流动性风险评估上

这个结论也印证了我之前的一个观点：

目前上海出现了一部分租售比高的老破小也并不代表真的到底了，但是如果当下遇到合适的没必要犹豫，因为市场是分化的，是由内向外传导依次着陆的。

等大盘到底后可能确实还会有更多更便宜的，但这些都是被别人捡剩下的了，是一些没人愿意要的歪瓜裂枣

如果当前对外中环老破小感兴趣的，不要单纯看账面租售比数据，还要结合流动性风险一起评估。

如果说流动性风险评估对小白来说太复杂太难了，一个很简单的指标就是找高能级地铁线附近的小区，特别优先选择双轨交错不了，距离地铁站也不要超过1km

等明年这时候可能外中环这种房子都难找了

那内中环彻底没希望了吗？我觉得确实难，主要是今年任务艰巨，肯定会用尽一切能用的工具稳住现在的局面，至少内中环肯定要先稳住

所以今年下半年可能是外环内最后上车的机会了，我陪大家一起盯着，有新的行情变化会及时更新笔记

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#小红薯买房　#上海买房　#市区老破小　#租售比