到底怎么才算是捡漏？一篇讲通

笔记正文

众所周知我去年买了两套老破小，一套租售比4.46%，另一套4.15%

上午有个七云友问我说，他有朋友中山北路华师大对面买了一套老破小138万38平，算不算捡漏？

借这个机会我统一讲一下怎么评估是捡漏。

内容很干可以收藏起来慢慢看，买老破小的时候很灵。

什么是捡漏？

我看了一下在内环内，不到4w的单价，肯定很多人觉得这是个大漏了吧！

但很多人忽略了一点：你是怎么定义捡漏的？

用以前资本利得的思路买老破小不好意思行不通了。

举个例子

要知道现在市场还是在下行的。2024年某博主在内环边真如某小区116万捡漏一套老破小，当时这价格确实很炸裂了，但今天同小区有同楼层户型朝向的房子挂牌119万，再砍10万问题不大。真是昨天的捡漏今天的挂牌了

所以真正捡漏不是单纯看价格是不是够低，而是回归一个朴素的道理：你买的是资产吗？

再跟读一遍富爸爸的资产定义：

资产是把钱放入口袋，负债是把钱拿走。

这房是资产吗？

近半年中山北路该小区1室平均成交租金3300。

138万按75%贷款和二套3.07%利率，分期30年等额本息，月供4403元。

每个月倒亏1103

个么138万买这个房子是负债。

多少钱买才不亏？

贷款方式不变，让月供等于租金：

3300月供倒推贷款总额是77.5万，房子的总价就不宜超过103.4万

这个103.4万就是基础的【盈亏平衡价】

有人肯定觉得我疯了，103.4万怎么可能！

参考议价

至于可不可能不要过早下定论，要再去查近一年最低成交单价：

该小区26年1月有一套42.96平的成交价140万，单价32588元/平

按这单价该套38平的【参考议价】就是123.8万

议价难度

盈亏平衡价103.4万，参考议价123.8万，差距>10%，【议价难度】过大。况且七云友还没告诉我挂牌价，如果挂牌价更高，希望更渺茫。是我的话基本上放弃考虑这套房子了。

通常200万以内老破小，砍价10%是有戏的。

总结一下

1️⃣明确你的捡漏定义

2️⃣计算盈亏平衡价，多少钱买才不亏。

通常其实还有契税、中介费或有装修费等其他费用，所以最好再留点buffer，别紧卡着盈亏平衡价。

3️⃣根据近一年最低成交单价，计算目标房源的参考议价，评估议价难度。差距太大建议再等等吧。

祝大家都能买到划算的房子。

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#上海买房　#捡漏房　#富爸爸