反正都限购了，不藏着掖着了

笔记正文

坐标普陀曹杨和杨浦周家嘴路，有很多uu执着问我是具体是哪个小区。

如果知道是哪个小区就能闭眼捡，就说明这个小区有问题了。

授人鱼不如授人以渔。

这次我基于我选板块帖子的基础上，进一步详细讲下具体小区房子怎么选。

内容很干可以先收藏回头慢慢看。

地铁站距离

距地铁口<600m，会直接过滤80%小区。

800m勉强接受，>1km不要考虑。

特别需要注意的一点是，大型小区，要考虑小区内的行走距离

选多大的房子？

这也是粉丝问我最多的问题之一

很简单，就是一居室老破小，面积在25-35平比较合适，为什么：

1️⃣小于25平居住太局促，体验不好

2️⃣大于35平的一室总价高，但租金没有明显提升，性价比不好

3️⃣黄金面积在30平左右，兼顾了居住体验和低总价

楼层

现在能捡漏，特别是租售比能超过3.85%的，目前大都是一楼或顶楼

（据我个人不严谨测算租售比3.85%以上基本租金能覆盖月供）

先简单说说一楼：

采光最重要，朝南边套无遮挡。南北通更好

其次带院子是加大分

有垫高再加分，原因是不容易返潮

如果没有垫高，装修的时候要多花点钱做做防水

老破小10+平的卧室做个别墅地下室级的防水也就3000+，该花的钱还是要花

更多一楼优缺点详细可看我单独讲一楼的笔记。

再说顶楼：

别选7楼，除非有加装电梯

6楼是极限，如果遇到总价特别低的可以考虑

顶楼一定要做过美丽家园的，因为平改坡能很好的解决屋顶漏水和暴晒问题

顶楼天然采光好，哪怕是朝北。当然尽量还是选朝南的，东南也很好。

如果再带个阳台那就加大分了

更多顶楼优缺点详细可看我单独讲顶楼的笔记。

装修

房子单位面积租金很大程度上受影响的因素就是地段+装修

普通装修，租金要大打折扣。这也是为什么我的两套房子都要翻新

如果你直接买到了精装修那恭喜你了

查成交租金和出租周期

不要只看挂牌，目前市场上的挂牌租金通常比成交租金都要高8%-15%

然后再把空置期的成本算进来，看每个月实际租金收入是多少，然后再计算真实租售比

最基本的底线是租售比不能比贷款利率低

具体怎么查询成交租金和出租周期我有笔记单独讲过，可在我主页查找

OK，篇幅有限就讲到这里，基本倾囊相授了属于是。

最后祝大家春节快乐，新的一年都能买到自己心仪的房子，点赞笔记发发发！

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