虹口区老破小板块排位

笔记正文

🏅夯：北外滩、临平路、四川北路

- 北外滩：纯内环内+黄浦江CAZ核心规划，距离黄浦外滩就是一脚油门/两站地铁的事图2。虽然目前老破小界面貌一般，但有顶级规划压阵，未来潜力和高端租赁溢出效应。

- 临平路：同样是妥妥的内环内。顶配瑞虹新城商圈直接把整个板块的档次拉满，4号线/10号线双轨交图3。属于典型的“借顶级次新配套，养肥老破小租金”的黄金板块。

- 四川北路：虽然商业落后老旧(如巴黎春天、东宝百货)，但板块内自身在搞各种旧改和海派商业复兴(滨港商业中心)，依然底蕴丰厚。地理位置上毗邻静安、黄浦图4，10号线直达南京东路、新天地。

🥈 顶级：鲁迅公园

- 鲁迅公园：虹口底蕴最深厚的居住区，3号线、8号线交汇，南接四川北路图5。板块内有虹口足球场商圈，生活烟火气和配套无敌。属于区内抗跌且极好出租的内环宝地。

🥉 人上人：曲阳

- 曲阳：虹口版的仙霞，和隔壁杨浦鞍山坐一桌。地理位置上南邻鲁迅公园、临平路，北临五角场图6。虽然整体界面偏老，但紧贴杨浦五角场大厂圈，8号线/3号线极其方便，可接纳从五角场外溢过来的高薪互联网租客，租售比也挺能打。

NPC：凉城

- 中环线的纯居住区。以前因为没地铁确实是个“凉城”，现在好歹熬出了19号线（在建）和20号线（在建）的概念，再加上南邻鲁迅公园、闸北公园图7，板块内生活配套成熟，可以勉强给个NPC。但目前19、20通车前去核心商务区通勤还是略显尴尬。

拉完了：江湾镇

- 虹口唯一一个纯中环外板块，位置已经顶到宝山、闸北交界了，属于区内的边缘地带，和彭浦新村坐一桌图8。虽然挨着五角场板块，但离五角场核心商圈还是有些距离，似乎也抱不到这个大腿。老破小流动性在这里要打个问号。

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