从不喜欢藏着掖着

笔记正文

周六陪老婆来一院南院复查身体，有个粉丝Mr.城从静安大老远跑到松江来

在我等老婆去看医生的时候，一问一答陪Mr.城聊了半小时

Q：怎么评估一套房子租金是能够覆盖月供的？

A：首先肯定要了解这一片的行情，同板块面积±2平米范围的房源，出租最低价是多少，最高价是多少。最低是你可能的最大亏损情况，最高就是你是否有希望盈利以及能盈利多少的天花板。如果最高租金都没办法覆盖月供就放弃。

Q：如果最高租金能覆盖月供，接下来又该怎么操作呢？

A：除了了解租金下限和上限，同时还要看下对应的房子是什么情况的装修。你有没有可能用可控的成本做到最高租金那套房同样的装修？如果能做到，风险就已经非常可控了。

Q：你没有担心过会亏损吗？

A：肯定担心过的。要看下租金最低的那套房子装修情况怎么样，如果装修比较普通，不是很破的那种，但价格特别低，说明这板块的租客不稳定或收入不稳定，相应风险也会变高，要谨慎。如果说最低价是很破的装修，那就可以放心你只要好好打理自己的房子，租金基本不会那么惨。

Q：房价在下降，你没担心过租金也会下降吗？

A：考虑过。25-25年房价下降了20%，但是租金只下降了5%不到。况且只要还在继续下行，银行贷款利率也会同步下调。

而实际近一年上海内中环下降幅度已经收窄很多图2，租金也已经稳住。

还有很重要的一点就是地段，这也是为什么我长期置顶是选择板块的笔记。板块的交通、产业、商圈是你租金溢价的底牌。

曹杨那套距离金沙江路站600米，3/4/13号线三轨交，还有TOP2商场环球港。 周家嘴路那套距离宁国路站500米，距离隔壁长阳创谷步行200米，到互联宝地800米，到滨江B站新总部2km

我还专门整理了一份上海80+互联网大厂/独角兽公司/顶级商圈的位置分布和辐射小区表图3，目前正在校对中…

就在Mr.城想要提问下一个问题的时候，我老婆从诊室出来了。 对方很绅士，知道我们还有一些事情就没有再继续聊了 临走前我把自己开发的XCX发给他，告诉他每天可以白p一套房子的数据，如果觉得好用可以找我要个coupon… 我话还没来得及讲完Mr.城直接打开XCX按了两下侧边电源键…随着“叮”的一声回响，我的眼眶湿润了…

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